부산대학교 도서관

지난 2022년 한국의 만 65세 이상 고령자는 전체 인구의 17.5%를 차지했다. 그보다 앞선 2021년에는 총인구 규모를 집계하는 정부의 조사가 시작된 이래, 최초로 총인구 규모가 감소했다. 통계에 기반한 전망대로라면 한국은 오는 2050년, 고령인구의 비중이 전체 인구의 43.0%을 넘어서게 될 것이다. 이처럼 그 어떤 나라보다 빠르게 늙어가고 있는 한국이지만, 고령자만을 위한 사회적 인프라는 아직 제대로 마련돼 있지 않다. 고령자의 일상을 채우는 많은 것들이 갖춰져 있지 않지만 그 가운데서도 삶의 기반이라 할 수 있는 주거 인프라는 특히 더 부족하다. 공적 재원을 바탕으로 운영되는 시설이나 실버주택, 요양원 등은 소득기준이 까다롭고 대기가 긴 편이다. 또한 일부 기업이 뛰어들어 개발한 최고급 시니어 타운은 고액 자산가가 아니면 감히 입주를 생각하기 어렵다. 결국 저소득층도, 고액 자산가도 아닌 절대 다수는 독립적으로 일상생활이 가능한 기간이 계속되기만을 바라며, 불확실한 미래를 우려할 수밖에 없는 처지다.지난 2007년 한국보다 일찍 초고령사회에 발을 디딘 일본도 비슷한 고민을 해왔다. 고령자를 위한 주거 인프라가 양극단에 쏠려 있다는 지적이 이어지는 가운데 일본 정부는 '보통 사람들'을 위한 주거 인프라를 단기간 빠르게 확충하기 위해 민간 영역의 투자를 촉진할 수 있는 법령과 정책을 선보였다. 이를 바탕으로 지난 2011년 탄생한 것이 임차주택으로서 고령자를 위한 각종 생활서비스를 제공하는 서비스형고령자주택이란 상품이다. 서비스형고령자주택은 제도 도입 이후 괄목할만한 성장을 거듭해 왔다. 도입 원년을 기준으로 단 11곳에 불과했던 사업장은 2023년 10월 말 기준 운영 중인 서비스형고령자주택은 2,772곳, 28만여호에 달할 정도로 증가했다. 일본 정부는 보조금 지급, 세제 혜택 등을 통해 민간 영역에서 고령자를 위한 주거 인프라이자, 동시에 상품인 서비스형고령자주택에 대규모 투자를 이어갈 수 있도록 했다. 동시에 고령자 주거복지를 위한 최소한의 요건을 갖추도록 등록기준을 만들어 서비스형고령자주택의 질을 관리하고자 했다. 이윤 추구를 최우선으로 하는 민간에서는 서비스형고령자주택을 개발하는 과정에서 일본 정부가 정해둔 규정을 활용해 사업장의 수익성을 끌어올리는 방법을 고민해 왔다. 입주자를 대상으로 방문 개호 서비스를 제공해 추가 수입원을 확보하거나, 신축 대신 리노베이션을 선택해 정부의 정비사업 보조금을 받아 초기 투자금을 줄이는 방식 등이 여기에 해당한다.본 연구는 상업용 부동산을 개발하는 디벨로퍼의 입장에서 한정적인 부지에 면적이 다른 개별 호실을 어떤 방식으로 배치했을 때, 수익성을 극대화 할 수 있는지 분석하는데 초점을 맞추었다. 동일한 부지에 일정 규모의 서비스형고령자주택을 개발한다는 가정 아래 분석한 결과, 전용면적을 최소 수준으로 설정할 수 있는 1인실의 개수에 따라 건물주와 운영 사업자의 수익성은 크게 달라졌다. 수익성은 등록기준을 충족하는 최소 전용면적의 1인실을 70호실 배치했을 때 가장 높게 나타났다. 반면 상대적으로 전용면적이 넓은 2인실의 개수가 늘어나면 늘어날수록 사업장의 수익성은 떨어지는 경향을 보였다.
In the year 2022, the elderly population in South Korea, aged 65 and above, accounted for 17.5% of the total population. In the preceding year of 2021, marking the inception of government surveys on the overall population, South Korea experienced a decline in its total population for the first time. According to statistical projections, by the year 2050, South Korea is expected to surpass 43.0% in the proportion of the elderly population compared to the total population.Despite aging more rapidly than many other countries, South Korea lacks adequate social infrastructure specifically designed for the elderly. While numerous aspects of the elderly's daily life remain unaddressed, housing infrastructure, which can be considered a cornerstone of life, is notably insufficient.Facilities such as public-funded institutions, senior housing, and nursing homes operate with stringent income criteria and often have long waiting lists. Additionally, high-end senior towns developed by some companies are scarcely accessible to those without significant assets. Consequently, the majority, neither low-income nor high-net-worth individuals, find themselves hoping for a continued period of independent daily living while inevitably worrying about an uncertain future.Japan, having entered an ultra-aging society before South Korea in 2007, faced similar concerns. Recognizing a concentration of housing infrastructure for the elderly at both ends of the spectrum, the Japanese government introduced legislation and policies to expedite private sector investment in rapidly expanding housing infrastructure for ‘ordinary people.’ This initiative led to the creation of serviced housing for the elderly, a product launched in 2011, offering various life services tailored for the elderly.Since its introduction, serviced housing for the elderly has experienced remarkable growth. From a mere 11 establishments in its first year, as of the end of October 2023, there are 2,772 operating serviced housing for the elderly facilities, accommodating over 280,000 households.The Japanese government facilitated private sector investment in housing infrastructure for the elderly through subsidies, tax benefits, and encouraged large-scale investment in serviced housing for the elderly, simultaneously establishing minimum registration criteria to manage the quality of these facilities.Meanwhile, in the private sector, prioritizing profit, developers contemplated ways to enhance profitability while developing serviced housing for the elderly, utilizing regulations set by the Japanese government. Strategies included providing additional income through visiting support services for residents or opting for renovations instead of new construction to reduce initial investment costs with government maintenance project subsidies.This study focuses on the perspective of commercial real estate developers and analyzes how the placement of individual rooms with varying areas on a limited site can maximize profitability when developing serviced housing for the elderly. Results show that profitability for building owners and operators varies significantly based on the number of single rooms, with the highest profitability observed when placing 70 single rooms meeting the minimum area requirements for registration. Conversely, as the number of larger two-person rooms with relatively spacious areas increases, the profitability of the facility tends to decline.