부산대학교 도서관

OECD 통계연보 2010년 자료에 따르면 대한민국 전체인구는 2020년 49,326천 명에서 2050년 42,343천 명으로 줄어들 것이고, 65세 이상의 고령인구는 2050년 전체인구의 38.2%를 차지할 것이라고 예상하였다. 대한민국의 전체인구가 줄어드는 상황에서 우리나라는 2050년에 초고령사회를 맞이하게 될 것이다. 2010년 통계청의 「장래인구 추계」에 의하면 우리나라의 생산가능인구는 2016년 전체 인구 중 72.9%를 정점으로 점차 줄어, 2060년에는 49.7% 수준까지 떨어질 것이고, 2060년에는 인구 10명 중 생산가능인구가 5명, 고령자가 4명, 유소년이 1명으로, 생산가능인구 한명이 비 생산가능인구 한명을 부양해야 하는 것으로 나타났다. 정부는 한정된 예산 안에서 복지에 대한 지출이 많아질수록 미래의 국가 경쟁력을 위한 성장 동력에 대한 투자를 줄일 수밖에 없는 상황에 처하게 되고 이는 거시적으로 우리나라의 경제 성장을 저해하는 결과를 낳게 될 것이다. 개인에게 있어서도 이러한 상황은 재정적인 부담을 증가시켜 삶의 질을 저해시키는 요소가 될 수 있다. 2차 베이비붐 세대가 1차 베이비붐 세대와 가지는 공통점은 자산 중 대부분이 부동산 자산에 편중되어 있다는 것이다. 2차 베이비붐 세대가 은퇴이후 현재의 삶의 질을 유지하기 위해서는 그들이 가지고 있는 자산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 주택을 유동화 시켜 재정적인 도움을 받는 것이 현실적인 방안이 된다. 이를 위해서는 정부에서 공적보증을 하고 종신도록 연금을 수령할 수 있는 한국주택금융공사의 주택연금제도가 가장 안정적이고 효율적인 방법일 것이다. 주택연금제도가 장기간 재정적으로 안전하게 운영되기 위해서는 주택연금의 담보물건이 되는 주택의 가치가 당초 예상했던 만큼 상승해야 하고, 연금액으로 지출하는 금액과 상응하는 가치를 유지해야 할 것이다. 그렇게 되기 위해서는 우선적으로 시장에 나온 주택 매물의 시세가 반영되어 현실적인 가격으로 담보주택의 가치가 측정되어야 한다. 이 연구의 결과를 살펴보면 죽전택지개발지구내의 아파트 중 면적이 큰 주택의 경우는 한국감정원의 시세가 시장에 나온 주택의 가격보다 많게는 5천만 원 이상 높게 측정 되어있었다. 그만큼 한국주택금융공사의 연금액 지출이 요구되며, 그만큼 재정적 부담이 증가하게 된다. 한국감정원의 시세가 실제 시장에 나와 있는 주택 매물의 가격보다 높게 측정되는 이유는 시장에 매물로 나와 있는 주택이 소비자의 구매를 유도하지 못함으로써, 실제 거래가 발생하지 않아 한국 감정원의 시세가 과거의 수치를 반영하고 있기 때문이다. 따라서 주택연금제도의 장기간 안정적인 운영을 위해서는 현실적인 시세반영이 요구되며 주택연금제도가 안정적으로 운영되는 만큼 더 많은 가입자를 유도할 수 있을 것이고, 주택연금가입자의 안정적인 노후를 위한 재정적인 방안으로 자리 잡을 수 있을 것이다. 또한 현재의 주택연금제도는 오피스텔을 담보주택으로 취급하지 않는데, 오피스텔은 준주택으로 분류되며 동일한 준주택의 범위 안에 있는 노인복지주택은 담보주택의 대상이 되어 주택연금제도에 가입할 수 있다. 법령에 따라서는 오피스텔을 ‘주택’으로 간주하는 경우가 있는데 세법상 주거용 오피스텔의 경우 주택으로 간주하기 때문에 1주택 소유자가 오피스텔을 소유한 경우 오피스텔도 주택으로 간주하여 매도 시에 양도세를 내야 한다. 이러한 법령상 시각 차이를 일원화 하여 오피스텔도 담보물건으로 가입시켜 주택연금제도의 가입자 유도가 활발히 이루어질 수 있도록 해야 한다. 더욱이 현재 1인가구가 늘어가는 추세와 1인가구가 선호하는 주택의 형태 중 하나인 오피스텔이 주택연금제도의 담보주택으로 설정 가능해 지면 더 많은 가입자를 유도할 수 있을 것이고, 그 만큼 가입자들의 노후는 안정적일 것이다. 마지막으로, 담보주택의 가격범위를 확대시켜 주택연금제도를 활성화 시켜야 한다. 홍콩은 공적 역모기지를 도입한 세 번째 국가이다. 홍콩은 공적 역모기지를 시행한지 1년도 되지 않아 기존의 가입 가능 연령을 60세에서 55세로 낮추었고, 가입할 수 있는 주택의 가격범위도 기존 상한선인 HK$8,000,000에서 HK$15,000,000으로 확대하였다. 이는 홍콩 주택시장의 현실적인 주택의 시세를 반영하고, 고가주택을 소유하고 있지만 낮은 인정가격으로 가입을 주저했던 잠재고객들을 흡수하기 위함이다. 우리나라도 홍콩의 경우처럼 담보주택의 범위를 확대시켜 고가의 주택도 담보물건의 대상이 되게 함으로써 주택연금제도를 활성화시키고 그에 따른 긍정적인 측면을 대중에게 인식시켜 주택연금제도가 노후안정을 위한 효과적인 제도임을 시사해야 한다. 이 연구는 2차 베이비붐 세대가 은퇴 이후 고정적이 소득이 없어 재정적으로 어려움을 겪을 때, 주택연금제도에 가입하여 안정적으로 삶을 영위할 수 있도록 주택연금제도가 안정적으로 운영될 수 있는 방안을 모색하는 것을 목적으로 하였다. 주택연금제도는 2차 베이비붐 세대가 가지고 있는 사회적 특징과 그들이 가지고 있는 자산의 편중을 고려했을 때 그들이 노후가
The purpose of this study is to present the improvements of a reverse mortgage system for the second baby-boomers in Korea. They are the people who were born between 1968 to 1974, a total of 5.96 million. According to the 2010 OECD Fact Book, by 2050, Korea’s population will decrease to 42 million and senior citizens (over 65 years of age) will take 38.2% of the total. Also, according to Statistics Korea, from the year 2016, productive population will decrease, and after 50 years, the supported population will overwhelm the productive population. The productive population will be ranked at the top as 72.9% in 2016, and will slightly decrease as time goes. Then, it will be dropped to 49.7% by 2060. At this time, out of 10 (representing the total population), the productive population will be 5 with 4 seniors and 1 child. This means that one of the productive population should support one of the supported. Furthermore, when the second baby-boomers become senior citizens, the reverse mortgage system could be the most practical alternative for this issue. There are several ways to utilize of the housing for the 2nd baby-boomers. One way is that he or she can sell the house and use that money for elderly life. Second, he or she could rent his/her house out. Lastly, a government offering of public assurance could be an effective alternative, which does not require selling or moving, while you get continuous income as whole life annuity from Korean Housing-Finance Corporation. However, Korean Housing-Finance Corporation’s reverse mortgage system has several problems. First of all, the price of a collateral house is limited to 900 million won, which does not give an equal opportunity to all of the elderly population. With the standard market price of the house being more than 900 million won, many people would not even be able to join the reverse mortgage loan system, which brings complaints to the government policy. Second, there’s the problem of limitation of collateral. For example, an officetel (a portmanteau word of 'office' and 'hotel'), which is a multi-purpose building with residential and commercial units, is classified as a ‘working facility’ rather than a living place. Therefore, those people can not join the reverse mortgage loan system as the place does not count as collateral. Third, there is a risk that the collateral’s value may decrease from when it was counted. The valuation price to use the reverse mortgage loan system is following Korea Appraisal Board’s price by internet, KB bank’s price, and officially appraised price from Korea Appraisal Board, sequentially. The Korean Appraisal Board’s price by internet reflects the real selling price from market, in order to adjust its value more accurately. If the collateral’s selling price was set higher than the real market price, this creates a pension price gap and adversely affects finances. This could be a benefit for some people; however, it’s a risky factor for the Korean Housing-Finance Corporation, which threatens its finance as it decreases the pension fund or sets the limitation of enrollment. To identify these kinds of problems regarding the reverse mortgage loan system, this study researched 17 complex’s market price and the Korean Appraisal Board’s price of Juk-jeon housing development district. Also, this study compared the pension amount gap between market price and Korean Appraisal Board’s price. The pension amount is higher than when the Korean Appraisal Board’s price was set, as the collateral unit is bigger and bigger. Solving this problem needs a reflection of real market price using, like the terms of Population and Housing Census, which is doing research every 5 years. So, as if the value of the collateral unit is higher than before, the user of the reverse mortgage loan system should take the pension more. Contrary to this, if the value of the collateral unit is lower than before, the user of the reverse mortgage loan system should take the low pension amount. Lastly, a house over 900 million won and an officetel, should considered as collateral, in order for the expansion and improvement of the reverse mortgage loan system to operate fairly.